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赌场的恭喜词·控房贷需以营造市场机制为主

发布时间:2020-01-08 14:29:54 阅读次数:1824

赌场的恭喜词·控房贷需以营造市场机制为主

赌场的恭喜词,为落实房地产调控工作,合理控制房贷业务增速,有效缓释行业集中度偏高的风险,近期银监会下发了《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》,拟对房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查(11月21日《人民日报》“海外版”)。

今年以来,全国楼市不断上演“惊险剧”:先是“首付贷”对楼市推波助澜引发监管部门出台打击和全面禁止“首付贷”政策;尔后是全国一、二线城市楼市在各种因素推动下非理性上涨,导致二十多个城市政府手忙脚乱地陆续出台严厉调控措施,堪称史上“最严调控”。尤其,随着房贷潜在风险的逐步积聚,占比过大的房贷成了悬在银行头上的一把“尖刀”。在这种大背景下,金融监管部门出台限制银行信贷资金进入楼市并开展现场检查亦在情理之中,也是必须的。

纵观此次银监会专项检查内容主要聚焦在两个问题上:一是严查首付款是否存在各类违规资金;二是严查按揭贷款发放是否合规;要求商业银行加强审核,进而确保房贷市场的健康稳定;且地方银监局及地方政府也加强了对楼市的信贷调控。如上海银监局下发了《关于进一步加强个人住房信贷风险管理的通知》,指导辖内商业银行加强个人住房信贷审查,要求对首付资金来源、还款能力和买房资格都进行严格审查外,防止借款人通过消费贷款、经营贷款、信用卡透支、p2p、小额贷款公司、房地产开发企业、房地产中介等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金,不得利用信托公司等通道直接或间接为各类机构发放首付贷提供资金支持。

不可否认,这些行政强制性金融监管措施,对抑制银行信贷资金通过“旁门歪道”进入楼市将起到有效作用:通过检查,能梳理房贷操作流程和规则,让商业银行相关业务部门操作人员遵守贷款基本原则,进而堵住一些造假的或没有购房资格的人进入房贷市场,有利于净化房贷市场;同时,也能确保有效的房贷资源为一些有购房资格的刚需购房者所使用,在很大程度上降低城市中低收入购房成本,并对优化商品房结构起到一定作用。

但从现实看,无论银监会出台调控房贷措施,还是开展各种现场检查活动,都没能跳出行政性调控及监管怪圈,缺乏市场调控手段;且靠这种行政强制性监管虽能收到立竿见影之功效,但难以持续,并还会带来严重“后遗症”,即会加剧信贷资金违规进入楼市的隐蔽性和疯狂性,加剧商业银行阳奉阴违的弄虚作假行为,使更多信贷资金流入楼市,更会助长楼市价格反弹,这为屡次政府楼市调控政策出台及金融监管部门历次严厉监管所反复证明了的现实。

而且,靠单一强制性金融监管要管住银行信贷资金进入楼市只会陷入一种“美好愿望”的困局:

一方面,房贷是金融资本追逐高回报的一种必然行为,在当前信贷资产“配置荒”及全社会资金“脱实向虚”大趋势下,唯有楼市回报率较高,资本逐利本性决定银行资金流入楼市的不可避免性。如果在经济环境没有好转,尤其是中小微实体企业经营状况没有根本改观的情况下,要控制银行信贷资金进入楼市不仅是痴人说梦,且更荒唐可笑。因此,不能将抑制信贷资金进入楼市单一指望银行监管部门的检查监管,而应建立一种信贷资金良性市场运行机制,也亦通过系列优惠财税政策,制定国家层面的实业振兴规划,全面改善实体经济运行环境,从根本上提振实体经济经营效益和拓展其生存空间,给银行信贷资金进入实体经济以理想的预期回报,市场经济这双无形之手便可将银行信贷资金从楼市驱赶到实体企业,也根本用不着银行监管部门三番五次地出台各种严厉监管措施,更用不着费尽心肌、不惜消耗大量人、财、物成本去搞房贷现场检查。

另一方面,楼市价格暴涨背后是“出让地”价格上涨而推动“地王”不断诞生;显然,楼市价格上涨是在政府财政收入日益拮据而对土地财政极度渴望及各级政府给银行不断施压下催生信贷资金不断注入楼市的一种积极回应。如果没有各级地方政府对土地财政的追棒和依赖,没有银行信贷的大量注入,楼市暴涨便不可能存在,因为“买地端”的高杠杆和“买房端”的高杠杆及所谓楼市投机炒作资金,说到底大都来自银行贷款。据央行统计,今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元,同比增长33.4%;尤其深圳,截止今年9月个人购房贷款余额已超1万亿元,比2014年底翻了一倍。另外,2016年多地上演“地王盛宴”,成为本轮房价上涨的风向标;“地王”出现,无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号,更导致未来涨价预期。同时,财政部、国土资源部数据显示,今年前10个月,国有土地出让面积同比下降4.8%,但出让收入高达2.65万亿元,同比增长15.2%,而去年同期降幅超过25%。这种“价增量减”意味着地卖得少了,成交价却更高,凸显地价涨幅之快,更加剧了楼市风险。因此,归根结底,政府在楼市高涨背后充当了不光彩角色。据中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为,本轮房价上涨的背后,不排除一些地方政府和房地产开发商共谋,迟迟不肯出台提高首付率等市场化手段,一些地方甚至等到财政收入任务差不多完成了才出手调控。显然,解决房贷进入楼市需推进配套财税体制改革,单靠银行来控制房贷不仅无能为力,更是徒劳无益。为此解决银行信贷资金进入楼市的治本之策是加快财税体制改革步伐,重构好中央与地方事权与财权相匹配的财税体制,解决地方政府财政收入来源和支出压力加大等问题,从根本上割断地方政府对土地财政的依赖,避免信贷资金进入楼市便成为可能。

再一方面,楼市一旦作为一种投资品,而在当前投资理财渠道相对狭窄,股市不景气、社会融资活动缺乏制度有效规范约束且风险加大背景下,无疑将全社会“炒作资金”及游资驱赶到楼市领域,这同样是一种社会资本的逐利行为使然,应正视、引导而不是采取严厉打击措施。目前将进入楼市的社会资金全面视为“投机炒作”行为,这个定性并不准确,有损社会资金的利益,很不公正;尤其对资本逐利本性不进行法律层面的认可,也是对资本获得正当权益的漠视和抹杀。显然,政府或金融部门只对社会资金进入楼市的所谓“投机行为”只打击而不疏导,遏制其合理流动,于法于理于情都不符;且楼市只成为政府和开发商“牟利”的工具,并保护其一直“吃独食”,不仅楼市价格无法回归居住属性的健康轨道上来,更会加剧社会资本向楼市的涌动,甚至可能会诱发未来更为报复性的楼市价格狂飙。为此,下一步要增加楼市调控的市场化手段或方式,即政府积极为社会资金拓宽有效投产渠道,进一步严格资本市场监管,规范股市场秩序,推动股市繁荣,引导社会资金向股市流动。同时,合理发展各类债券市场,严厉加强债券市场监管,严把企业进入债券市场准入关,消除债券市场良莠不齐现象,增加社会资金直接进入债券市场的安全性和效益性,将更多社会资金引入债券市场,增强实体经济直接融资能力和社会资金盈利能力,减少过多社会游资对楼市的推波助澜。此外,政府减少直接参与楼市的各种利益之争,制定好楼市发展规则,净化楼市发展环境,确保房地产业稳定发展,使楼市价格回归理性和商品房回归居住属性,让社会游资无利可图,楼市投机炒作行为便可自然销声匿迹,根本用不着政府和银行监管机构大张旗鼓地进行行政性严查或打压。

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